《廣州市住房和城鄉建設局廣州市財政局關于印發廣州市物業專項維修資金管理辦法的通知》的政策解讀

一、制定文件的背景、依據、目標和任務
　（一）背景
　物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金由業主交存和共同使用，關系業主切身利益，是群眾關心、社會關注的熱點。全市維修資金管理制度自1998年10月1日《廣東省物業管理條例》實施起建立，2000年制定的《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》已于2003年廢止，《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令，2008年2月1日起施行）對社會反映較多的關于維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常或者緊急使用程序等規定不夠具體，實操性不強，我市目前缺乏一部全面規范我市維修資金交存、使用、管理等具體工作的管理辦法。按照《廣州市物業管理暫行辦法》（政府令第100號）第八十九條第三款“物業專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定”的規定，參考了北京、武漢、上海、深圳、重慶、長沙、長春等大中城市和浙江省關于維修資金管理的相關規定，我局制定了《廣州市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。
　（二）依據
　1.國家法律法規：《中華人民共和國物權法》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)、《物業管理條例》
　2.廣東省地方性法規：《廣東省物業管理條例》
　3.國家部委規章和政府規章：《住宅專項維修資金管理辦法》《廣州市物業管理暫行辦法》
　4.規范性文件：《關于進一步規范我市首期物業專項維修資金管理工作的通知》（穗國房字〔2011〕1163號）
　（三）目標和任務。
　《管理辦法》明確了維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常和緊急使用程序等規定，使維修資金的歸集、管理、使用更具有實操性，有利于進一步規范我市維修資金管理，維護維修資金所有者的合法權益。
　二、主要內容
　（一）《管理辦法》的使用范圍
　本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　（二）物業專項維修資金管理原則和行政部門職責分工
　物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。市住房和城鄉建設行政主管部門指導全市物業專項維修資金管理工作，市物業專項維修資金管理中心具體負責全市物業專項維修資金的日常監督管理工作，區住房和建設行政主管部門具體負責本轄區物業專項維修資金的監督管理工作，市財政、審計部門按照各自職責負責物業專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。

　（三）物業專項維修資金的使用范圍
　物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　共用部位，是指物業管理區域內屬于業主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。
　共用設施設備，是指物業管理區域內屬于業主共有的附屬設施設備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物等。
　物業專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，涉及房屋外墻面的整飭應符合城市區域管理的要求；可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。
　（四）建設單位如何代交首期物業專項維修資金
　建設單位為房屋、車位買受人代交首期物業專項維修資金，并將首期物業專項維修資金存入專戶管理銀行：
　1.以預售方式銷售的，在申請核發商品房預售許可證前，按照預售房屋所在樓宇、區域核準的報建面積代交首期物業專項維修資金。
　2.以現樓方式銷售的，在申請辦理房屋所有權初始登記前，按照房屋的實測面積代交首期物業專項維修資金。
　3.規劃用于停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權初始登記前，按照車位的實測面積和分攤共用面積代交首期物業專項維修資金。
　（五）建設單位如何回收已代交的物業專項維修資金
　建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期物業專項維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期物業專項維修資金。
　建設單位已向買受人收回首期物業專項維修資金的，該房屋物業專項維修資金分戶賬的業主信息隨房屋所有權的轉移同時變更。
　房屋購買人未按照《管理辦法》交存首期物業專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。

　（六）什么情況下需要續交物業專項維修資金
　業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
　（七）物業專項維修資金由管理中心代管的，如何使用
　物業專項維修資金由管理中心代管的，使用物業專項維修資金應當按照以下程序辦理：
　1.組織實施單位按照《管理辦法》第三十三條第一款的規定提出使用方案。使用方案應當包括：維修和更新、改造的項目，費用預算，列支范圍，分攤明細。
　2.將使用方案向物業專項維修資金列支范圍內的業主公示10日以上，經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
　3.組織實施單位持《管理辦法》第四十一條規定的相關材料，向物業所在地的區住房和建設行政管理部門提出使用申請。施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出使用申請。
　4.區住房和建設行政管理部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內完成審核。經審核符合使用條件的，報告管理中心；經審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關材料。
　5.管理中心自收到區住房和建設行政管理部門的報告之日起3個工作日內，按照下列規定向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知：
　（1）施工合同約定的費用總額在5萬元以下，或者施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出使用申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業專項維修資金；
　（2）施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出使用申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部余額。
　6.專戶管理銀行收到管理中心發出的劃轉物業專項維修資金通知之日起1個工作日內，按照劃轉通知要求，將物業專項維修資金劃轉至相應帳戶。
　（八）申請物業專項維修資金的緊急情況有哪些
　發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。
　前款所稱緊急情況包括：
　1.電梯故障。發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障，或經電梯監督檢驗機構、電梯原制造企業進行安全技術評估，認為電梯存在安全隱患，可能發生危及人身財產安全事件，或被市場監督管理部門認定存在故障隱患發出監察指令要求停梯整改的；
　2.消防設施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的；
　3.屋面、外墻滲漏。房屋安全鑒定機構出具證明的；
　4.樓體外立面存在脫落危險。房屋安全鑒定機構出具證明的；
　5.未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷；
　6.排水設施堵塞、爆裂。
　7.其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
　（九）物業專項維修資金的組織實施單位如何確定
　1.有物業服務企業的，由物業服務企業組織實施；
　2.沒有物業服務企業的，由業主委員會、業主監事會組織實施；
　3.沒有物業服務企業，且沒有業主委員會、業主監事會的，由相關業主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協助。
　（十）房屋滅失的，物業專項維修資金如何處置
　房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金應當返還業主。業主可持房屋滅失的證明材料到物業專項維修資金管理中心申請辦理物業專項維修資金賬戶余款返還手續。
　三、解讀途徑
　市住房城鄉建設局官方網站。